マンション維持保全セミナー

マンション維持保全セミナー by NPO法人 さいたまリニューアル相談室 2006/02/26
(はてなダイアリーより2019年5月3日、転載)

13:25 2006/02/26

場所:大宮ソニックシティビル9階・901研修室
セミナー名:マンション維持保全セミナー
主催:NPO法人 さいたまリニューアル相談室
参加:701号室 松石(1名)

13:33 2006/02/26

5分くらい遅れますとのこと

13:34 2006/02/26

開始

1.主催者挨拶:金井会長

会長:われわれはボランティア精神に富んだ者が
そろっているので、信頼していただきたい。
(宣伝?)

われわれは技術者集団である。
管理会社も入っている。

設計事務所に頼むより、われわれのような
NPO団体に頼んだ方がいいと思う。
(やっぱり宣伝?)

13:38 2006/02/26

2.主な理事会の活動と大規模修繕工事の流れ:金井会長

マンション運営のあり方・・・資料を読んでください。

1) よくわからないで、不満だけがある。
2) 管理会社さんの活用の仕方がわからないで、不満がある。
  ・・・よい管理会社さんを選ぶようにしてください。

”マンションは鍵ひとつで隣とのプライバシーが守れる”
というのは幻想である。
どうしても隣近所とのおつきあいを日ごろ大切にしていないと
共有部分の問題が生じたときなどの解決が難しくなる。

総会を行う場合、全世帯の何割が出席するか。

われわれはマンション問題のコンサルタントをできても、
代理人となって戦うことはできない。

まったく管理組合活動に協力しない、関心を持たない人ほど
主張が強く、文句、不満が多い。
そういう人たちにひたすら懇願し、頭を下げ、説明するのが
管理組合の仕事。
その際、管理会社をうまく使っていく。

行政側がマンション問題について、取り組んできている。
市町村の役所に、マンション問題を担当する部署を
おいているところが多くなっている。
明るい方向に向かっていると考えてよいと思う。

<1年間の理事会運営の流れ>

最初に通常総会後に心理次回が行うこと
(1)
理事の任期を2年にし、
1年ごとに半分づつ交代することが理想的。
ぜひやっていただき、2年任期の一年交代の形をとって
いただきたい。

また、ひきつぎ項目の確認を毎年やっていただきたい。

一年ごとに、役員が全交代してしまうのは、
無駄が多く、活動が停滞してしまう。

委託契約書をダウンロードし、
自分たちの管理組合でこういうことをやってもらいたい
というような作業を行ってほしい。

一年更新の管理会社が多い。
理事長さんから管理会社に言っていかないといけない。

重要事項説明を受けていないとすれば、
警察に言えば事件になる。

マンションから水漏れがあった場合、
保険に入っていれば、保険で出してもらえる。

管理組合から保険に加入してくれと言わなければ
管理会社は、やってくれない。

水漏れが起きた場合に、管理組合の費用から
負担しなければならないことになる。

図面がないマンションが結構ある。
施工図と竣工図と2通りある。
施工図で間に合わせているマンションが多い。

自分たちのマンションに、どういう図面が残っているか、
確認した方がよい。

年間を通じて活動すること

(2)
管理規約の内容確認

これもこっこうしょうのホームページからダウンロードできるので
確認してください。

法律は抑えておかなければならない。

管理会社さんに
管理契約を現状にあったものに変えてもらうように。

どういう管理契約になっているかマンション購入時に
確認するべきもの。

通常総会前

14:08 2006/02/26

大規模修繕工事の流れ

(びっとまっぷ参照)

14:35 2006/02/26

安部理事

建物劣化の仕組みと調査、診断、設計、施工と業者選定の考え方

昨年の秋に姉歯設計士の問題が生じ
不安を感じている方も多いかと思う。
自分も一級建築士として非常に残念に思う。

多くの人はまじめにやっていると思う。
(多少の不注意や手抜きはあっても)
意図してあれだけの悪質なことはしていないと思う。

税金であてがうのはどうかとも思うが
それしかないのだろうかと思う。

購入者の立場で見た場合、
新築の場合は、構造上の欠陥があるかどうかは
わからない。
見極めることはできない。

問い合わせもあるが、
安全性を確かめる方法は難しい。

段階としていろいろあるが、
当初設計段階では、
構造計算をし、
その計算にもとずいて、構造図書ができ、
現場で施工をする。

構造計算と構造図書を確かめるには
費用がかかるが、それが第一の問題。

現場がそのとおりにできているのかどうか。
非破壊検査。
レントゲン、超音波の計測である程度はわかるが、
確実に調査するのは技術的、費用的に難しい。

構造計算書と構造設計図書を精査することで
ある程度の安心は得られるのではないかと思っている。

現場というのは、基本的に設計図書のとおりに作る。
多少の手抜きはともかく。

耐震性の確認ができればある程度は
現行法規にもとづき、
耐震性は確保されていると考えていい。
それほど狂いはないと思われる。

14:45 2006/02/26

劣化のしくみと業者選定について。

スタートから工事の完了まで。
一年間でやるのは大変である。

2年度にまたがったり、
あしかけ3年になる場合もある。
その全体を40分か50分くらいで話すので
内容はごくごくおおざっぱな概論的な話になるかと思われる。

大規模修繕工事と通常呼ばれている。

概略の説明。

大規模修繕工事とは。
共有部分を対象に、周期的に大規模に行う工事。

大規模の修繕、という法律用語がある。

法律行為として、
何年か経緯しているマンション。

法律の方が変わってきている。
現行の法令に、マンションの構造がそぐわなくなる場合がある。

階段の手すり。
エレベーターの防火企画の取扱が変わって、現行のマンションの
ほとんどが法令に反している
既存不適格という用語で呼ばれている。
その維持管理をどうするのか。

建築行為をするときに、現行の法令にあうようにしなさい、
ということにある。
大規模修繕は建築行為になるので、法令上直す義務が発生する。

一般に言っている大規模修繕はそれとは別のもの。
既存不適格の建物を法令上是正する義務はないが、
できることならば、そういう努力をしていただけるとよい。

竣工当初の状態にまで回復させるものを修繕工事と呼んでいる。

コンサルタントを導入するかどうか。
これが、管理組合さんにとって、一番最初の大きな決定事項になるのではないかと思う。
というのは、

1) コンサルタントを導入する方法・・・せっかん方式
2) 責任施工方式・・・施工する業者さんを決定しておき、
コンサルタント業務もその業者が行う。
最初の時点で施工する業者が決まっている状態。

複数の工事会社の見積もりを取ることはしない。

どちらでやるか、組合にとって最初の関門になる。

業務としては、コンサルタント業務と施工業務は
区別がつきにくいかもしれないが、
施工の信頼性と施工の状態を管理組合の立場にたって
見届けるという点では
コンサルタントがいるということは心強いことだろうと思う。

費用は結構かかる。
所帯数の小さいマンションでは難しい。

30戸以下でも、100戸であっても、
コンサルタントの仕事量は変わらないので、
負担が大きくなる。

公正さ、公平さ、選択肢ができるという点で
すぐれた方法であると考えられる。

きょうのセミナーにおいて、
はじめて大規模修繕に取り組む管理組合さんを対象に
話をしようと思っている。

14:55 2006/02/26

スライド開始

建物の劣化とは・・・命にかかわる場合もある

光・・・ほとんどが紫外線によるもの
熱・・・夏、冬・・・膨張したり収縮したり・・・躯体に影響を与える
風雨・・・雨の影響が大きい。コンクリートは穴が開いていて、水が入りやすい材料。水が入ると凍結、鉄筋コンクリートが錆びるなど

劣化の仕方もさまざま

仕上財によっても劣化の仕方が違う
建っている環境によっても劣化の仕方が違う
  海に近いところ・・・鉄部の劣化の仕方が激しい

診断により正確に現状を把握することが大切

<建物診断の方法>

目視・・・肉眼で見る。経験をつんでくると、目視は大事。
かなりのことがだいたい目視で把握できる。
双眼鏡などを使って状況を目視する。
工事が始まったとき、足場をかけて、さらに正確な
状況を把握する。

触診・・・手や体で触れてわかるもの。
触ってみると、塗装のチョーキングがわかる。
塗料が粉のようになって、手につくように劣化している状態。
そうなる前に通常は、鉄部塗装を行う。
鉄部だけは5〜6年に一回、塗装する。早めの手当てが必要。

打診・・・パルハンマー 先端にまるい鉄の玉がついている
タイル、モルタルの上を転がす。浮きがある場所だと音が変わる。
テストハンマー たたいて知りたい場合に使う

調査・・・足場を組むのは費用的に難しいので、通常は

<機械による診断>

中性化試験・・・コンクリが炭酸ガスに触れて、アルカリ状態で
鉄筋のさびを保護しているが、中性化してしまう
コンクリが中性化することにより、鉄筋をさびさせる

コンクリはどのくらいの期間で中性化するか、データが出ている。
同じ建物でも部位によっても違う。

塗膜(とまく)の引っ張り試験

以上は必ずやる試験
以下は必要に応じてやる試験
(ここまでやっているところはあまりない)
(余程のことがある場合)

赤外線試験・・・中に水が回っていると、タイルが温まっているが、
水は比熱が高いのでなかなか温まらず、ブルーの色で出てくる
逆に水が入っていず、空気が入っており、赤くなっていることもある。

日があたっていないとできない。
誤差がある。
費用がかかる。
というデメリットのある試験である。

コンクリート圧縮強度試験

コア貫試験
コンクリの一部をぬきとって、圧縮機にかけて強度

内視鏡診断

胃カメラのような原理で、
給水管の錆びを調べたりする。
20年以上たっているようなマンションで
悩みをかかえているところもある。
水質によって劣化の具合が違う。

ひびわれ深さ測定診断 by 超音波

レーザー診断 by レーザー光線

鉄筋診断 by 超音波やX線

組合さんから要望があり、やったことがある。
超音波を使って鉄筋の本数、位置を調べるもの。
X線を使う場合もある。

劣化状態

ひびわれ

屋上の銀色のペンキ・・・紫外線でアスファルト防水が劣化するのを防いでいる。
5、6年で劣化する。

雨漏れになってゆく

15:24 2006/02/26

業者選定

工事金額の考え方

金額の額面だけで判断しない。
失敗している例がある。

15:30 2006/02/26

<質問>
エレベータに手すりをつける必要があるのか

<回答>
階段に手すりをつけるという問題と
エレベータの問題は別の問題

エレベータのタテアナクカク。
平面図で見たときに、
エレベータホールと廊下の部分は
区画しなければならないことになった。

建築行為をするときは、直す義務が生じる。

15:40 2006/02/26

休憩終了

管理組合が管理会社を上手に利用するためのアドバイス:理事猪又

資料:管理組合vs管理会社

(1)
不満・・・

管理委託契約
全面的委託、分割委託、2つある。
全面委託型・・・ほとんどがこういう形でしていると思われる

(2)
出納業務、保守点検、清掃・・・

自主管理方式をとるマンションも徐々に出てきている
管理組合が主導して、細かいルールづけをみんなで守る

法律的にわからないところを管理会社に聞きながら。
委託費は少なくてすむが、自分たちの負担が大きい。

各マンションの中には専門知識を持っている人、
建築、施工などわかっている人、
管理組合の理事をやる場合もある、
その人たちの経験を生かして、
フロントマンに接していくことで、
管理会社のフロントマンも成長していく。

委託契約の中には
工事まるごと管理会社が受けていいかどうか
別の問題。

私自身の場合、昨年、最終的に
管理会社が工事をすべて終わらせた。

最終的に決まったのは、
施工金額の高いところが決まった。

全面的に信頼してまかせているから
そこに決めたと、理事長の話。
それでいいのかわるいのか。

いいところも悪いところも全部握られている
というのが管理会社。
結果論としては、修理の内容は別として、
金額が高かった。

興味を持っていない人はいくら払ったのか
気にしていない。
財産から出ていくもの。
管理会社に任せぱなし、言われたまま
信じぱなしでいいのか。

完成までひとつの業者でやっていいのか。

建物の構造や内容。

修繕計画をした後はマンションの価値が
変わってくる。

新築時いくら・・・改修工事直後いくら・・・
評価額が変わってくる。
火災保険
マンション全体の価値が1億。
10年たつと1億ない。

マンションの評価を出してもらう場合、
区分、占有処分で保険に入っている
火災保険
マンション 保険会社 適正金額
保険をかけたい
保険会社 調査するチーム
一級建築士 <無料>
新たに保険をかけるときにいくらくらいです、と
出してもらえる。

マンションが古くなってきてのトラブルは
99%が水漏れ。

上の家から水が漏れたが自腹になってくる。
そこでいえるのは、専有部分に関しては
すべて保障になっているので、
第三者に賠償する必要がない。

自分のところの保障関係をトータルにおいて
見ていかないと、
理事会の責任、区分所有者の責任にならないようにする。

<質問>
火災保険は水漏れにも保障の対象になるのか。

総合保険。
選択型保険。

保険料は高いか。
個人で入るもの
組合で入るもの、ふたつが一緒になっている

それほど高くない。

区分所有でそれぞれ入っているのは、
火災の部分のみ。

トラブルになっているのは、
区分所有の加入している火災保険では、
占有部についての、水漏れ賠償はない。

なんでもかんでも理事会にあげられてしまう。

15:58 2006/02/26

中長期規模修繕計画について by 金井

それにともなう資金計画

計画を作るだけで100〜150万円くらいかかる

日本の場合、
コンサルタント業務にお金をかけるということになると
どこのマンションでも問題になる。

海外の場合は、
居住者保護で、いろんな保険に入っている。

マンションはいい建物を売っているわけではない。
売れる建物を売っている。

改修工事をやってみると、どうして
新築のときにちゃんとやっておかないんだ?
と思うようなことがたくさんある。

どういう要求が来ているかというと
新規購入のときのためのセミナーをやってくれ
という要望がきている。

買ってしまったマンションのどこを調べればよいのか。

コンサルタントを入れて調べてみるといいと思う。
われわれみたいなところがいいと思う。
(宣伝)
他のところに頼むと多額の費用がかかる。

コンサルタント料金、全体で4〜500万円かかる。
最初から終わるまで。

目に見えないものにお金を払うことができないのが
日本人。

管理組合に戻ったときに、
そこらへんをPRしてほしい。

<質問>
中長期修繕計画をたてるだけで100〜150万円
かかるのだろうか?

今まで場当たり的にきている。

設計事務所さんがコンサルタントをしてくれている。

<回答>
コンサルタントに頼まれているのであれば、
そこに頼むのがよいと思う。

100所帯くらいだったら、200万円以下だと思う。

<質問>
コンサルタントはどこに頼めばよいか。

<回答>
大手で実績のある人をわたしどもで知っている。
話を聞いてみればだいたいわかりますね。

16:12 2006/02/26

質疑応答のディスカッション開始

<質問>
管理会社の管理費用は年間戸あたりいくらくらいでしょうか。

<回答>
一部上場しているような管理会社さんでも
えーというようなことをしていたりする。
早めに確認した方がよい。

<質問>
コンサルタントを入れないで、
やっていくと問題が起きてくるでしょうか。

<回答>
問題が起きてくるでしょう。
トラブルが起きたときに、責任を誰が取るのか、
という問題になる。

タダほどいいと思っている。
その方が怖い。

第三者に頼むことで、
第三者に責任を持たすことができる。

自主管理をやりたいという管理組合が多い。
なるべく委託管理をしてくださいと勧めている。
高齢化するなどすると、おっくうになる。
流れができていると、なかなか全面委託で
合意ができない。
管理会社さんもいろいろ変えるのもよい。
他の管理会社さんの見積もりを取るのもよい。

みなさんで相談してよりよい管理会社さんを選ぶ。
自信があるところは、変えてもらっていいですよ、
と言う。
能力が高いと評価されると戻ってくるという自信がある。

組合が選ぶ。

デベロッパーの保護。
デベロッパーさんを自分のお客さんと勘違いしている
管理会社もある。
デベロッパーをかばう管理会社が違う。
管理会社にとってのお客さまは、住民。

大手管理会社は法務部を持っている。
誰も傷つかないでまるくおさまる。

<質問>
来年あたり大規模修繕を、とすすめている。
耐震の話が出てきて、
耐震についてどうするか。

耐震の基準を法的に、姉歯の問題、
行政的にいつごろこういう補強をやりなさい、
やる場合の方法はどうすればいいのか。

築年数27年。

<答え>
マンションの耐震補強は新たにやるのは
実際に不可能。
鉄筋を足すことはできない。
できることとすれば、図面と耐震強度の計算書を
見比べて合意性があるかどうかを見極めるのが一般的。
補強ができない。
学校などの方が補強の仕方もある。

こくこうしょう。
耐震強度をあげる。
報道にも出ている。
伝わってこなくなってきたが、
難しい問題。

阪神大震災の直後も、3〜4件、
強度について、調査の依頼があったが、
そのときも結果的には、やらなかった。

昭和56年に今の新しい構造設計基準に変わっている。

診断としては、今の基準で診断したらだいじょうぶだろうと
出ると思われる。
問題があったところにどう補強が取れるか。

どの程度の費用がかかるか。

現実的に難しい。

古いところは震度5以上になると壊れる。
住民が外回りをやるよりもそっちを
優先した方がいいのではないかと言う住民もいる。

家の中はできない。
外周りをぐるぐる。

鉄骨で補強を入れる。
内側は無理なので、外側に。

構造力学上、その方法ができるかどうか
という問題が難しい。

古いマンションでも、当時の法律を守って建てている。
危ないマンションと安全なマンションとある。

税金で補助をして、古いマンションは建て替える方向でやった方が
よいのではないか。

政治側は、一戸建てと差が出るので、だめと言う。

わたしどもは小さな声を上げる程度。

何年後くらいにはこういう補強をしなさいという
法律は何もない。
調査をするのに、補助金を出すか出さないか、
という程度の法律ができるかできないかという程度。

もっと大きな力でどうにかしなくてはという形に
もっていかないと。

役所の人も認識していない。
埼玉県は少し動き始めている。
日本の中でも。動いてきているほう。
横浜を抜いている。
横浜が埼玉を見学に来ているくらい。

どうせ足場ついているときに・・・。
という簡単な問題ではない。

調査の結果、
耐震強度が法律以下であったら
「事件」 になってしまう。
逮捕者が多数出る。

構造設計事務所に、調べてもらうことができるのか。
どこまで?

今お手持ちの構造計算書と構造図書、これを
精査する、
今の基準から見てどうなのか。
それが比較的やりやすいのではないかと思う。

構造というのは、
設計士によって相当違う。

法律でこうしなさいと決めていない部分で
設計者が計算している部分がある。

その過程をどうとらえるか。
人によって差がある。
いい加減にも見えなくもない。

実際はそういう問題。

構造は、かなりファジー。

構造事務所によっても、ずいぶん違う。

精査するのには、
いちがいにこれくらい費用がかかります、
といいにくいもの。

構造計算書と構造図書を精査してもらって
その人がどう判断するか、
意見を聞いてみる、
それが、安心の材料になるか、
不安の材料になるかはわからないが。

56年より前の建物であれば、
心配である。

書類の精査ではなく、
非破壊検査で調べる場合は、
心配だって言われると、
測定する部屋が限りなく増えていき、
いくらお金があっても足りない。

どうしても調べろとなると
破壊してみなければならない。

そこまでやるなら建て替えた方がいいよ、と思う。

もし質問があれば、ホームページからメールでお尋ねいただいても結構です。
あべの携帯電話を伝えておきます。

メールで送ってください。

毎月相談会を無料でやっている。
出張セミナーもやる。

16:46 2006/02/26

閉会:佐野

今年度より建築コンサルタント業務をはじめたので
ご利用ください。

4月から事務所が移転するのですが、
まだ電話が決まっていません。
安部の携帯の方を知らせておきます。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください